Een eerlijk verhaal over de woningmarkt

Waarom huizenprijzen zo fluctueren

Maaike Schoon, journalist én kandidaat-Slimste mens, presenteerde die avond haar boek ‘Waarom jij geen huis kunt betalen’. Met als belangrijkste vraag die haar bezighoudt: waarom stijgen en dalen huizenprijzen zo hevig? Volgens Schoon hebben economen en politici hierover vaak een verschillend verhaal en het zit 'm vooral in één factor: grond. Politici wijten de woningproblematiek aan een tekort aan woningen. Economen daarentegen zien juist stijgende grondprijzen als oorzaak van het probleem. Woningen kun je bijbouwen, maar grond niet. Er zit een limiet aan de beschikbare grond.

Ze ging erover in gesprek met Sophie Steins Bisschop, econoom bij DNB, en hoogleraar economie Coen Teulings (Universiteit Utrecht). Moderator was Parool‑journalist Tim Wagemaker.

De cijfers

Sophie Steins Bisschop trapte het gesprek af met een overzicht aan best vrolijk stemmende cijfers: ongeveer 84 procent van de Nederlanders zegt tevreden te zijn met hun woonsituatie. Zo’n 60 procent woont in een koopwoning, en 40 procent huurt. Nederlanders wonen bovendien relatief ruim: ze hebben gemiddeld 132m2 voor een gezin en 88m2 voor een alleenstaande. Bovendien is wonen gemiddeld goedkoper geworden. Vijftien jaar geleden ging bijna 30 procent van het inkomen van huiseigenaren naar wonen, nu ongeveer 20 procent.

Maar die gemiddelden vertellen niet het hele verhaal. Jongeren en huurders betalen juist een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen, terwijl oudere huiseigenaren hun lasten vaak zien dalen. Voor starters is het heel moeilijk om aan een betaalbare koop- of huurwoning te komen. En dan zijn er nog 1,8 miljoen mensen die liever in een ander huis zouden wonen.

Woningmarkt is maatschappelijk probleem

Steins Bisschop: De markt is langzaam ontoegankelijk geworden, vooral voor starters en alleenstaanden. De huurmarkt werkt voor veel mensen niet goed en biedt geen oplossing. Wie te veel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning, komt terecht in de private huursector. En die is in Nederland erg klein. Deze situatie is niet per toeval ontstaan, maar het gevolg van een opeenstapeling van beleidskeuzes gedurende de afgelopen decennia.

Kopers versus huurders

Voor starters is het vrijwel onmogelijk om zonder hulp een huis te kopen. Maar wie eenmaal huiseigenaar is, profiteert volop. Een huis is niet alleen een plek om te wonen, maar ook een manier om vermogen op te bouwen. Kopen wordt fiscaal beloond, huren niet.

Het leidt tot een kloof tussen huurders en kopers en die moet kleiner, vinden ze alle drie. Maar ze verschillen hier en daar van mening over de knoppen waar beleidsmakers aan kunnen draaien, zoals het eigenwoningforfait, de hypotheekrenteaftrek, zelfbewoningsplicht en de Wet betaalbaar huren.

Meer bouwen is niet genoeg

Alle drie zijn ze het erover eens dat meer huizen bouwen niet de enige oplossing is. En bijbouwen is ook niet eenvoudig. Teulings: Bouwgrond is schaars en duur. Wonen, natuur en infrastructuur concurreren met elkaar. Behalve in Noord-Nederland en Zuid-Limburg, maar daar wil men niet wonen. Schoon: Daar wordt het geld niet verdiend.

Steins Bisschop pleit daarom voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Als je die opnieuw zou kunnen indelen, zou je dat heel anders doen. Er zijn relatief veel grote gezinswoningen, terwijl de vraag naar kleinere woningen juist groeit. Veel oudere mensen wonen ruim in een misschien wel (bijna) afbetaald huis, maar kunnen alleen doorstromen naar dure appartementen en blijven daarom liever zitten. Dat maakt de doorstroming voor gezinnen naar een gezinswoning lastig.

Klimaat zet wonen verder onder druk

Een belangrijke vraag uit de zaal: Hoe gaat het in de toekomst? Blijven huizen betaalbaar en verzekerbaar? Steins Bisschop: De risico’s op wateroverlast en hogere energieprijzen worden groter. Je wilt voldoende betaalbare, leefbare woningen. Als je voldoende aanbod wilt, moet je op bepaalde vlakken concessies doen.

Schoon: En dan hebben we het nog niet eens gehad over de funderingsproblematiek. De helft van de mensen in de zaal gaat hiermee te maken krijgen.

Eerlijk is eerlijk

Tegen het einde van de avond werd het morele aspect steeds voelbaarder. Huiseigenaren die hun huis verkopen met een forse overwaarde profiteren van het systeem. Dat geldt ook voor mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. Schoon: De groeiende ongelijkheid is moeilijk te verdedigen. Wie elk jaar rijker wordt met zijn koopwoning, profiteert van een systeem dat anderen buitensluit.

Tot slot

De avond eindigde met een oproep: stop met doen alsof het allemaal wel goed komt. Vertel wat de echte gevolgen zijn van beleid, en waar we naartoe bewegen als we niets veranderen. Steins Bisschop: Kijk vooral naar het hele plaatje. Zoek voordat je beleid gaat maken eerst uit hoe je wilt dat de woningmarkt eruit gaat zien. Als je een puzzel gaat leggen, begin je ook niet lukraak met alle duizend stukjes. Het is verstandig om voor je begint,  naar de afbeelding op de doos te kijken.